Theo nghiên cứu mới nhất của JLL, ảnh hưởng của Trung Quốc đại lục tiếp tục gia tăng trên bốn lĩnh vực cốt lõi của thị trường bất động sản Hồng Kông.
Nhu cầu về không gian văn phòng ngày càng được hỗ trợ bởi các tập đoàn đại lục, trong khi sự suy giảm liên tục trong du lịch đến từ Trung Quốc đã gây ra một vết lõm lớn bán lẻ tăng trưởng doanh số gần đây.
Thương mại xuyên biên giới vẫn là trụ cột của ngành kho bãi tại thành phố, trong khi sự tham gia của đất liền vào thị trường nhà ở đang dần chuyển từ vai trò của người mua sang vai trò của nhà phát triển.
Các sáng kiến chính sách mới của đại lục, bao gồm phát triển thị trường nhân dân tệ ngoài khơi, mở rộng CEPA và triển khai Chương trình thí điểm Stock-Connect, đã đóng vai trò hàng đầu trong việc thúc đẩy nhu cầu về không gian văn phòng tại Hồng Kông.
Năm 2015, các công ty Trung Quốc đại lục nằm trong số những công ty hoạt động tích cực nhất trên thị trường, chiếm khoảng 36 phần trăm tổng số giao dịch cho thuê mới tại Central. Thị phần cho thuê mới của họ trên thị trường văn phòng hạng A đã tăng gấp đôi trong năm năm qua và hiện chiếm khoảng 21 phần trăm tổng diện tích sàn cho thuê tại Central.
Denis Ma, Trưởng phòng Nghiên cứu tại JLL, cho biết, “Với nền kinh tế Trung Quốc bắt đầu chậm lại và thị trường tài chính của nước này cho thấy sự biến động gia tăng, ngày càng có nhiều lo ngại về việc liệu nhu cầu từ đại lục có được duy trì hay không. Nhưng nhìn về phía trước, chúng tôi vẫn tin tưởng rằng các công ty đại lục sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong sự tăng trưởng ngắn hạn và dài hạn của thị trường văn phòng tại thành phố này.
“Các chính sách của chính phủ sẽ đóng vai trò lớn trong tăng trưởng và giúp thu hút nhiều công ty nước ngoài hơn đến thành lập hoặc mở rộng hoạt động tại Hồng Kông. Chúng tôi ước tính rằng đến năm 28, có tới 7 phần trăm hoặc 2021 triệu feet vuông cơ sở thuê tại thị trường văn phòng hạng A trung tâm sẽ là các công ty đại lục.”
Ngành bán lẻ của Hồng Kông phát triển mạnh mẽ vào thời điểm lượng khách du lịch từ đại lục tăng gấp ba lần từ năm 2006 đến năm 2015, chiếm hơn ba phần tư tổng lượng khách du lịch đến vào năm ngoái.
Số liệu mới nhất cho thấy khách du lịch đại lục đã chi khoảng 178 tỷ đô la Hồng Kông để mua sắm tại Hồng Kông vào năm ngoái, chiếm khoảng một phần ba tổng doanh số bán lẻ và chi tiêu trung bình 3,900 đô la Hồng Kông cho mỗi lần ghé thăm. Mặc dù tốc độ tăng trưởng lượng khách du lịch đại lục chậm lại kể từ đỉnh điểm vào năm 2014, một số nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm doanh số bán lẻ gần đây có thể được đảo ngược thông qua các thay đổi chính sách.
Ông Ma cho biết: “Nếu các hạn chế đối với thị thực nhập cảnh nhiều lần được nới lỏng và chương trình Chương trình thăm viếng cá nhân (IVS) được mở rộng như đề xuất năm 2012, doanh số bán lẻ của thị trường bán lẻ Hồng Kông có thể tăng thêm tới 21 tỷ đô la Hồng Kông. Nhưng loại khách du lịch này có thể sẽ tập trung nhiều hơn vào hàng hóa đại chúng hơn là hàng xa xỉ”.
Kể từ khi nền kinh tế Trung Quốc chậm lại, thị trường hậu cần của Hồng Kông đã cho thấy những dấu hiệu dễ bị tổn thương. Năm 2015, thương mại với Trung Quốc đã giảm lần đầu tiên kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, giảm 1 phần trăm so với cùng kỳ năm trước trong 11 tháng đầu năm. Với thương mại bên ngoài chiếm khoảng 70 phần trăm tổng nhu cầu kho bãi trong thành phố, sự chậm lại đã dẫn đến việc giảm nhu cầu kho bãi mới.
Nhưng khi các ngành công nghiệp ở Đồng bằng sông Châu Giang (PRD) di chuyển lên chuỗi giá trị, họ ngày càng chuyển sang thị trường hậu cần Hồng Kông để vận chuyển hàng hóa, tận dụng các điều khoản chất lượng cao hơn và an ninh mà kho bãi trong thành phố cung cấp.
Những điểm tích cực khác cho ngành này bao gồm việc hoàn thành cơ sở hạ tầng mới giúp đưa Tây PRD đến gần Hồng Kông trong vòng 3 giờ di chuyển và cho phép hàng hóa từ Tây PRD được vận chuyển qua các cơ sở xuất khẩu tại Sân bay quốc tế Hồng Kông (HKIA) và Cảng container Kwai Chung.
Ông Ma cho biết: “Theo Kế hoạch tổng thể HKIA 2030, lượng hàng hóa được HKIA xử lý sẽ tăng trung bình 4.2 phần trăm mỗi năm, phần lớn sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi hoạt động vận chuyển hàng hóa vào và ra khỏi Trung Quốc đại lục.
“Dựa trên ước tính của chúng tôi, sự gia tăng khối lượng hàng hóa tại HKIA tương đương với nhu cầu kho bãi bổ sung khoảng 300,000 feet vuông mỗi năm. Vị thế của Hồng Kông như một trung tâm hậu cần và thương mại quan trọng sẽ được củng cố hơn nữa nhờ sáng kiến chính sách 'Một vành đai, Một con đường', trong khi nhu cầu về kho bãi sẽ tăng lên.”
Người mua nhà ở đại lục chiếm tới 40 phần trăm tổng doanh số bán hàng của các dự án riêng lẻ trên thị trường sơ cấp trước khi giảm xuống còn 10 phần trăm vào năm 2015, chủ yếu là do Thuế tem mua nhà nghiêm ngặt của chính phủ được áp dụng vào năm 2012.
Ngày nay, sự chú ý đã chuyển sang sự tham gia ngày càng tăng của các nhà phát triển đất đai ở Trung Quốc. Các nhà phát triển đất đai ở Trung Quốc đã đấu thầu hơn một nửa tổng số đất ở được chính phủ đấu thầu vào năm 2015, giành được khoảng một phần tư số đất được đấu thầu và đẩy lùi các nhà phát triển địa phương vốn đã có vị thế vững chắc từ lâu.
Họ cũng đang thiết lập chuẩn mực mới cho thị trường. Giá thầu của các nhà phát triển đại lục đã vượt quá kỳ vọng của thị trường trong 73 trên 100 trường hợp từ năm 2013 đến năm 2015, so với 59 trên 100 trường hợp của các nhà phát triển địa phương.
Ông Ma cho biết, “Chúng tôi kỳ vọng các nhà phát triển bất động sản đại lục sẽ tiếp tục mở rộng tại thành phố. Các nhà phát triển bất động sản truyền thống của Hồng Kông vẫn được kỳ vọng sẽ thống trị thị trường nhưng sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng tăng trong việc mua lại các lô đất ở từ một nhóm người đấu giá lớn hơn.
“Dựa trên dự báo nguồn cung của JLL, các đơn vị nhà ở do các nhà phát triển Trung Quốc xây dựng sẽ chiếm tới 8% tổng nguồn cung nhà ở tư nhân trong giai đoạn 2016-2019, phần lớn được giao tại Tân Giới (56%) và Cửu Long (35%).
“Với khoảng 119,000 hộ gia đình mới dự kiến sẽ được thành lập trong giai đoạn 2016 - 2019, cứ mười gia đình mới lựa chọn nhà ở tư nhân thì có một gia đình có thể sẽ sống trong các bất động sản do các nhà phát triển bất động sản đại lục phát triển.
“Liệu các nhà phát triển bất động sản đại lục có thể phát triển hoạt động kinh doanh của họ tại thành phố này đến mức có thể tác động đến hướng đi của thị trường hay không vẫn còn phải chờ xem và điều này sẽ phụ thuộc vào phản ứng đối với làn sóng đầu tiên các căn hộ của họ được tung ra thị trường.”
