Hồng Kông bán lẻ đang chuyển từ tập trung vào phân khúc xa xỉ truyền thống sang phân khúc trung cấp và đặc điểm nhân khẩu học của người mua sắm cũng thay đổi, theo báo cáo của CBRE.
Theo báo cáo, các thương hiệu bán lẻ tầm trung sẽ vượt qua các thương hiệu xa xỉ để trở thành động lực chính thúc đẩy nhu cầu bán lẻ tại khu vực này. Bối cảnh bán lẻ đang thay đổi: Làm thế nào để tồn tại trong thời kỳ suy thoái ở Hồng Kông?.
Ngành bán lẻ Hồng Kông đã vượt trội trong thập kỷ qua với mức tăng trưởng doanh số mạnh mẽ đối với các sản phẩm cao cấp. Điều này tạo ra mức tăng 213 phần trăm trong giá thuê trung bình từ năm 2003 đến năm 2014 cho các cửa hàng đường phố cốt lõi ở Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Mong Kok và Central.
“Nhưng gió xuôi cho sự xa xỉ các nhà bán lẻ "Du lịch Trung Quốc đã chậm lại kể từ năm 2014 do bị cản trở bởi nhiều yếu tố bao gồm các biện pháp chống tham nhũng của chính phủ Trung Quốc, tăng trưởng GDP chậm lại ở Trung Quốc, các đồng tiền châu Á suy yếu và chính sách nới lỏng về du lịch đối với người Trung Quốc đại lục", CBRE cho biết trong bản tóm tắt báo cáo.
Đây đều là những yếu tố bất lợi cho du lịch và bán lẻ của Hồng Kông. Tổng doanh số bán lẻ tại Hồng Kông từ tháng 2015 đến tháng 1.8 năm 15 đã giảm XNUMX phần trăm so với cùng kỳ năm trước, trong khi doanh số bán đồng hồ và đồ trang sức giảm XNUMX phần trăm trong bảy tháng đầu năm nay.
“Bất chấp triển vọng ảm đạm của ngành bán lẻ, nhiều cơ hội đang xuất hiện cho các nhà bán lẻ tầm trung.”
Joe Lin, giám đốc điều hành dịch vụ bán lẻ của CBRE Hong Kong cho biết: “Ngành bán lẻ đang trải qua sự thay đổi về mặt cơ cấu”.
“Trong thập kỷ qua, các chủ cửa hàng trên phố chính đã gặt hái được lợi ích từ nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà bán lẻ xa xỉ và sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá thuê. Các chủ nhà hiện phải thực tế hơn trong các cuộc đàm phán cho thuê, vì các nhà bán lẻ xa xỉ đang điều chỉnh các chiến lược cho thuê của họ để tiết kiệm chi phí và nhiều thương hiệu tầm trung đang tìm cách khai thác các vị trí đắc địa với mức giá thuê tương đối phải chăng. Điều này mở ra cánh cửa cho các thương hiệu tầm trung mở rộng. Trong quý trước, chúng tôi đã thấy các cửa hàng trên phố chính được cho các thương hiệu tầm trung thuê sau khi hợp đồng thuê của các nhà bán lẻ hàng xa xỉ trước đó hết hạn.”
Để ứng phó với tình trạng suy thoái, các nhà bán lẻ hàng xa xỉ đang hợp nhất các cửa hàng hạng hai của họ, điều này sẽ làm tăng khả năng cung cấp không gian trên thị trường. Một số nhà bán lẻ thời trang, mỹ phẩm và đồng hồ và trang sức cao cấp đã ngừng gia hạn hợp đồng thuê hoặc giao lại không gian trước thời hạn hết hạn. Tuy nhiên, họ vẫn sẽ cố gắng đảm bảo các cơ sở chính tại các vị trí chiến lược có địa chỉ nổi bật và khả năng hiển thị tốt, điều này có nghĩa là giá trị tiếp thị cao hơn. Họ cũng có thể giới thiệu các dòng sản phẩm thứ cấp với mức giá phải chăng, nhắm đến những người tiêu dùng trẻ tuổi có nhu cầu ngày càng tăng đối với các sản phẩm tầm trung.
Việc hợp nhất của các nhà bán lẻ xa xỉ tại Hồng Kông ngụ ý rằng thành phần người thuê tại một số địa điểm bán lẻ nổi tiếng sẽ dần thay đổi. Trong khi đó, các nhà bán lẻ tầm trung trước đây không đủ khả năng thuê một không gian ở những vị trí đắc địa hiện đang tìm cách tiếp quản không gian trống do các thương hiệu xa xỉ để lại. Chủ nhà sẵn sàng đàm phán với người thuê để có các điều khoản phải chăng hơn. Trong khi giá thuê nói chung đang giảm, các cửa hàng ở những vị trí chiến lược nhất với lượng khách hàng và tầm nhìn tốt không được dự kiến sẽ gặp phải rủi ro chỗ trống cao miễn là chủ nhà sẵn sàng linh hoạt trong các điều khoản cho thuê.
Marcos Chan, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của CBRE Hong Kong, Ma Cao và Đài Loan cho biết: "Hiệu suất bán hàng của các sản phẩm xa xỉ phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố bên ngoài đã đề cập".
“Ngược lại, nhu cầu về hàng hóa tầm trung từ cả khách du lịch và người tiêu dùng địa phương lại tương đối ổn định.”
CBRE dự đoán ba xu hướng trong năm năm tới:
Chan cho biết: “Những xu hướng này cho thấy các bên liên quan đến thị trường bán lẻ, bao gồm các thương hiệu cao cấp và trung cấp, cũng như các chủ cửa hàng và trung tâm mua sắm, sẽ phải xem xét lại các chiến lược kinh doanh của mình”.
Lin cho biết thêm: “Những thay đổi về mặt cấu trúc trong bối cảnh bán lẻ cuối cùng sẽ tạo ra một thị trường bán lẻ cân bằng và bền vững hơn ở Hồng Kông”.
“Sự kết hợp của cả khu vực cốt lõi và thị trường phụ sẽ trở nên đa dạng hơn, cho phép cả thương hiệu cao cấp và trung cấp cung cấp nhiều loại sản phẩm hơn cho người tiêu dùng. Chi tiêu trong nước sẽ thu hút sự chú ý của các nhà bán lẻ và phân khúc thị trường trung cấp sẽ thấy tiềm năng tăng trưởng lành mạnh.
“Chúng tôi khuyến nghị các nhà bán lẻ tầm trung tiếp tục tìm kiếm cơ hội ở các quận mới nổi. Điều này sẽ đảm bảo họ có được lợi thế của người đi đầu. Trong khi đó, các chủ cửa hàng đường phố nên hạ thấp kỳ vọng về tiền thuê và cân nhắc cho thuê cho các thương hiệu đại chúng để tránh tình trạng bỏ trống dài hạn.”
Việc thiếu nguồn cung trên thị trường là một lý do khác khiến giá thuê bán lẻ tăng cao trong những năm qua. CBRE tin rằng nguồn cung trong năm năm tới sẽ giảm bớt áp lực cho các nhà bán lẻ về chi phí thuê nhưng các lựa chọn mới tại các khu mua sắm cốt lõi sẽ vẫn còn hạn chế. Việc phát triển một số thị trấn mới ở các quận xa hơn sẽ dẫn đến sự gia tăng đáng kể về dân số dân cư và lao động cần được phục vụ bởi các cơ sở mua sắm.
CBRE ước tính rằng trong năm năm tới, 70 phần trăm nguồn cung mới sẽ nằm ở các quận không phải quận trung tâm và 5.6 triệu feet vuông không gian bán lẻ sẽ là các khu mua sắm dành cho khu dân cư.
“Điều này sẽ tạo cơ hội cho các nhà bán lẻ tầm trung mở rộng mạng lưới cửa hàng của họ hướng đến các hộ gia đình có thu nhập trung bình đến cao. Thống kê của chính phủ cho thấy các khu vực thu hút của các trung tâm thương mại khu vực này thường có thu nhập hộ gia đình cao hơn mức trung bình.”
